Kupovina stana u novorgadnji pre uknjižbe - sa kojim rizicima se suočavate?

Kupovina stana je za većinu ljudi najveća životna investicija. Zato je ključno razumeti sve rizike koji prate kupovinu stana u zgradi koja još nema upotrebnu dozvolu i gde stan nije uknjižen. U nastavku vam donosimo detaljno objašnjenje zašto ovakva kupovina može biti skuplja nego što izgleda, ne samo u novcu, već i u živcima i pravnoj sigurnosti.

Šta znači kupovina stana bez upotrebne dozvole i uknjižbe?

Kada kupujete stan u zgradi koja još nije dobila upotrebnu dozvolu, to praktično znači da država još nije potvrdila da je objekat izgrađen po zakonima i da je bezbedan za život. Bez tog dokumenta, tehnički gledano, život u toj zgradi nije dozvoljen. Bez upotrebne dozvole stan ne može biti ni uknjižen, što znači da vi niste pravno priznati kao vlasnik – bez obzira na to što ste ugovor overili kod notara i platili stan. Uknjižba je jedini zvanični dokaz vlasništva u katastru, koji vam daje pravo raspolaganja, prodaje ili ostavljanja stana u nasledstvo.

Koje su najveće opasnosti za kupca?

Kupovina stana bez upotrebne dozvole i uknjižbe može imati ozbiljne posledice. Bez uknjiženja, vi niste pravni vlasnik, već samo „poslovni partner“ investitora. Banke uglavnom ne odobravaju kredite za takve stanove (banke su spremne da odobre stambeni kredit ukoliko je izgrađeno namjanje 80% objekta), ili nude nepovoljnije uslove, jer bez pravne sigurnosti ni banka ne može da se naplati preko hipoteke. Uz to, postoji rizik da zgrada nikada ne dobije upotrebnu dozvolu, naročito ako investitor nije gradio potpuno u skladu sa projektom. U najgorem slučaju, nadležni organ može zahtevati rušenje nelegalnih delova objekta. Takođe, stan bez ovih dokumenata je teško prodati, a i ako odlučite da ga ostavite u nasledstvo, vaši naslednici mogu imati ozbiljne pravne komplikacije.

Kako da se pripremite za kupovinu stana u izgradnji?

Pre svega, upoznajte se detaljno sa dostupnom dokumentacijom, pre svega sa postojećom građevinskom dozvolom. Na sajtu Centralne evidencije objedinjenih procedura (CEOP) možete pratiti u korak izgradnju zgrade, kao i podnete zahteve i izdate dozvole. Uverite se u pouzdanost investitora, posebno kroz portfolio uspešno završenih (i uknjiženih) objekata. Angažujte stručnjaka, agenta koji će za vas vršiti sve provere prikupiti neophodnu dokumentaciju i istražiti detaljno status zgrade u izgradnji. Osigurajte se korz predugovor i ugovor o kupovini stana u izgradnji, uz garanciju investitora i penale za neispunjene uslove kupoprodaje.

Šta ako ste već kupili stan u zgradi bez upotrebne dozvole?

Ako ste se već našli u situaciji da ste kupili stan u zgradi koja nema upotrebnu dozvolu, nije kraj sveta – ali je situacija ozbiljna. Prvo proverite u nadležnoj opštini ili Sekretarijatu za urbanizam u kojoj je fazi postupak za izdavanje dozvole. Često se dešava da je potrebno samo dopuniti tehničku dokumentaciju ili obaviti dodatni pregled. Udružite se sa drugim stanarima – kao skupština stanara ili pravno lice – i pokušajte zajednički da "pogurate" dobijanje dozvole (nekad je potrebna samo dopuna tehničkog pregleda). Ako investitor neće da sarađuje, možete ga tužiti (ako je još aktivan) – naročito ako u ugovoru piše da je dužan da pribavi upotrebnu dozvolu. I naravno, angažujte stručnjaka, koji će vam pomoći da zaštitite svoja prava dok traje proces uknjižbe.

Zaključak: Ne ignorišite problem, jer neće nestati

Kupovina stana bez upotrebne dozvole i uknjižbe je kao da kupujete auto bez saobraćajne dozvole i tehničkog pregleda – možda ga možete voziti, ali nikada nećete biti sigurni da je to legalno i zaista vaše. Ako još niste kupili stan, birajte one sa urednom dokumentacijom i uknjiženim vlasništvom. Ako ste već kupili stan u zgradi bez dozvole, pratite status postupka, zaštitite se pravno i nikako nemojte ignorisati problem. Sam od sebe se neće rešiti, ali uz aktivan pristup, pravnu pomoć i saradnju sa ostalim stanarima, možete znatno umanjiti rizike i pronaći rešenje.